Судебная практика
Нарушение прав несовершеннолетних при продаже недвижимости (жилых домов, земельных участков)
02.03.2016(1348 
)
В случае нарушения прав несовершеннолетних при продаже недвижимости (жилых домов, земельных участков) сделки продажи могут быть признаны недействительными, а за несовершеннолетними в определенных случаях может сохраниться право пользования жилым помещением.
1. В соответствии с Апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 6 октября 2015 г. по делу N 33-13955/2015 удовлетворены требования органа опеки и попечительства о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком.
Орган опеки и попечительства действовал в интересах несовершеннолетнего, являющегося лицом из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Опекуном несовершеннолетнего являлась его бабушка. За несовершеннолетним закреплено вышеуказанное жилое помещение и запрещены все виды сделок без согласования с органом опеки и попечительства.
Отчуждением указанного имущества ответчик нарушил имущественные права несовершеннолетнего, который зарегистрирован в указанном жилом доме.
Исковые требования органа опеки и попечительства удовлетворены.
На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой указано, что спорный жилой дом принадлежал на праве собственности умершему опекуну несовершеннолетнего, поэтому разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение не требовалось.
Согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) отчуждение жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (очем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
В Апелляционном определении суд указал, что при заключении договора купли-продажи продавцом не получено согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого дома, закрепленного за несовершеннолетним как за лицом, оставшимся без родительского попечения, который является для него единственным местом жительства, отчуждение жилого помещения нарушило его право на жилище.
Требования органа опеки о признании сделки продажи жилого дома удовлетворены. Применены последствия недействительности сделки.
2. Санкт-Петербургским городским судом 19 июня 2013 г. по делу N 33-8942/2013 вынесено Апелляционное определение об отмене решения суда первой инстанции о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, прекращении права пользования ответчиком и его несовершеннолетней дочерью жилым домом.
Истец обратился в районный суд с иском, в котором просил признать право ответчика и его несовершеннолетней дочери на пользование жилым домом прекращенным.
По условиям договора купли-продажи ответчик обязался сняться с регистрационного учета, однако данного обязательства не исполнил, кроме того, в жилом доме зарегистрирована его дочь, в то время как их право пользования жилым домом прекратилось после отчуждения объекта недвижимости.
Мать несовершеннолетней обратилась в районный суд со встречным иском к покупателю и продавцу по сделке о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.
Встречный иск мотивирован тем, что сделка была совершена с нарушением действующего законодательства, поскольку в договоре не содержится условия о правах несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного в проданном доме.
Встречные исковые требования были удовлетворены районным судом.
На решение суда была подана апелляционная жалоба.
Из материалов дела следовало, что мать несовершеннолетней состояла в зарегистрированном браке с продавцом жилого дома и земельного участка, являющимся отцом ее несовершеннолетней дочери.
Брак расторгнут, и судом было утверждено мировое соглашение о разделе супружеского имущества, в соответствии с которым матери несовершеннолетней в счет доли в праве собственности на совместно нажитое имущество выплачены денежные средства.
В состав имущества, совместно нажитого в браке, были включены и вышеуказанный земельный участок, и расположенный на нем жилой дом.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что несовершеннолетняя на момент заключения договора купли-продажи приобрела право пользования спорным жилым помещением. Одно из существенных условий договора — указание прав несовершеннолетней на пользование продаваемым жилым помещением — согласовано не было, иное место жительства ребенка родителями определено не было; несоблюдение требований закона при заключении договора купли-продажи недвижимости суд расценил как совершение сделки, не соответствующей требованиям закона.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его владения, в том числе не связанных с лишением владения.
Согласно пункту 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Права несовершеннолетней по пользованию спорным жилым помещением являются производными от прав ее отца, каких-либо доводов, свидетельствующих о наличии у нее самостоятельных, не зависящих от прежнего собственника прав в отношении спорного жилого помещения, в том числе предусмотренных ст. 558 ГК Российской Федерации, не заявлено.
Таким образом, поскольку право собственности матери несовершеннолетней на спорный жилой дом и земельный участок прекращено, права несовершеннолетней на пользование жилым помещением производны от прав прежнего собственника, при этом самостоятельного права бессрочного пользования жилым помещением она не имеет, то после отчуждения ответчиком спорного жилого помещения несовершеннолетняя утратила право пользования им.
В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение(прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Однако судебная практика по данному вопросу неоднозначна.
Московский областной суд 4 октября 2011 г. по делу N 33-22381/11 вынес Определение об отказе в удовлетворении кассационной жалобы.
В суд был предъявлен иск к несовершеннолетнему в лице его законных представителей о признании утратившим права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета по месту регистрации.
В обоснование исковых требований истец указал, что жилое помещение по указанному адресу принадлежит ему на праве собственности. На момент приобретения данного дома в нем были зарегистрированы несовершеннолетний и его отец. Однако регистрация несовершеннолетнего в данном доме является формальной, поскольку в спорном жилом помещении он не проживает.
Отец ребенка находится в местах лишения свободы и снят с учета по спорному адресу. Несовершеннолетний не может самостоятельно проживать по указанному адресу, и сохранение регистрации будет носить формальный характер.
В удовлетворении исковых требований отказано.
Судом установлено, что собственником жилого дома по спорному адресу является истец на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом.
При заключении указанного договора истец знал, что в данном жилом доме зарегистрирован несовершеннолетний, что не опровергается истцом. Родители несовершеннолетнего определили место проживания ребенка на жилой площади отца.
В соответствии с пунктом 2 статьи 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что на основании указанных норм несовершеннолетние дети приобретают право на ту жилую площадь, которая определяется им в качестве места жительства соглашением родителей по месту жительства одного из родителей. Такое соглашение выступает предпосылкой вселения ребенка в конкретное жилое помещение.
При этом закон не устанавливает какого-либо срока, по истечении которого то или иное лицо может быть признано вселенным. Таким образом, суд правильно признал факт возникновения права у несовершеннолетнего на спорное жилое помещение с момента его регистрации в этом жилом помещении. При этом у несовершеннолетнего и его матери отсутствуют жилые помещения в собственности и другие жилые помещения для проживания.
Суд пришел к правильному выводу о том, что согласно имеющимся в деле доказательствам в их совокупности и взаимосвязи, учитывая заключение органа опеки и попечительства, признание права несовершеннолетнего пользования спорным жилым помещением утраченным будет нарушать его жилищные права и интересы.
3. По делу N 33-4601 об оспаривании постановления органа опеки и попечительства Хабаровский краевой суд 22 июля 2015 г. вынес Апелляционное Определение об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения.
Постановлением органа опеки и попечительства дано разрешение на сделку по продаже долей в праве собственности на жилой дом и на земельный участок с условием зачисления денежных средств от продажи доли жилого помещения на банковский счет несовершеннолетних.
Истец считает, что указанное постановление противоречит нормам законодательства, нарушает права несовершеннолетних детей, законным представителем которых является заявитель (отец). Орган опеки не вправе был решать вопрос о даче согласия на продажу долей детей в праве собственности на недвижимое имущество, так как дети не находятся под опекой, у них имеются родители, которые сами вправе представлять интересы своих детей. Давая согласие на продажу долей детей, орган опеки не установил, что будет предоставлено детям взамен этого имущества, не повлечет ли предлагаемая сделка уменьшение имущества детей.
Исковые требования удовлетворены частично.
Признано незаконным Постановление органа опеки и попечительства в части указания на условие зачисления денежных средств от продажи доли жилого помещения на банковские счета несовершеннолетних.
Возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем внесения в Постановление условия зачисления денежных средств от продажи также доли на земельный участок на банковские счета несовершеннолетних.
В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.
Согласно решению районного суда место жительства несовершеннолетних детей определено с матерью, по месту ее проживания.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктом 2 и пунктом 3 статьи 37 ГК РФ.
На основании пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).
Согласно статье 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного.
Однако из Постановления Конституционного Суда РФ N 13-П от 8 июня 2010 года, из содержания абзаца 2 пункта 1 статьи 28, пункта 2 и пункта 3 статьи 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями.
Из системного анализа положений части 1 статьи 28 ГК РФ во взаимосвязи с вышеуказанными нормами гражданского законодательства следует, что императивный запрет на совершение сделки в отношении имущества несовершеннолетнего одним из его родителей отсутствует. Исходя из принципов равенства прав родителей в отношении детей и верховенства интересов ребенка при управлении его имуществом родителями, а также в целях непосредственной защиты жилищных и имущественных прав несовершеннолетнего выяснение органом опеки и попечительства мнения второго родителя является необходимым. Однако учет мнения второго родителя необходим только наряду с исследованием вопроса о характере производимых в результате сделок изменений условий проживания несовершеннолетнего, а также объема и состава его имущества.
Из материалов дела следует, что истец отказывался согласиться на продажу долей детей в недвижимом имуществе, при этом единолично использовал все жилое помещение, что входит в противоречие с интересами несовершеннолетних.
Следовательно, права несовершеннолетних сделкой не нарушены, у органов опеки не было оснований для отказа в даче согласия на сделку.
Учитывая вышеизложенное, при совершении сделки по отчуждению жилого дома, в котором проживает или собственником которого является несовершеннолетний, его права не должны быть нарушены. В случае нарушения прав несовершеннолетнего сделка по отчуждению жилого дома может быть признана недействительной. То же правило действует и в отношении земельных участков.
Если несовершеннолетний зарегистрирован в отчуждаемом жилом доме, в определенных случаях после отчуждения недвижимости (даже в случае действительности сделки) за ним может сохраняться право пользования жилым домом.
Родителям несовершеннолетних необходимо учитывать, что в случае продажи жилого дома, в котором зарегистрирован несовершеннолетний, он может лишиться единственного жилья, поскольку пункт 4 статьи 292 ГК РФ не распространяется на детей, имеющих родителей. С учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой» вопрос о нарушении жилищных прав ребенка, имеющего родителей, оценивается судом в каждом конкретном случае.
С целью защиты прав несовершеннолетних, для того чтобы признать вышеуказанные сделки недействительными, необходимо доказать факт нарушения сделкой прав несовершеннолетнего, ухудшение в результате совершения такой сделки его жилищных условий, а также указать нормы права, которые были нарушены сделкой.
Следует учитывать то, что отсутствие согласия органа опеки и попечительства в указанных случаях может являться основанием для признания сделки недействительной только тогда, когда нарушены жилищные права ребенка. Если сделка не нарушает права несовершеннолетнего, такое согласие не требуется.
Несмотря на то что в большинстве случаев суды исходят из приоритета прав несовершеннолетних, наличие пробела в законодательстве является следствием существования неоднозначной судебной практики по таким делам.
http://www.to-1.ru/sudebnaja-praktika/9019/
Поэтому, если есть сомнения в компетентности, то не в нашей.
