|
Согласно земельному законодательству РФ при сдаче в аренду свободных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется продажа права аренды земельного участка в соответствии с положениями и регламентом, утверждаемым на сессии местных Советов. Далее, более детально эти мероприятия разрабатываются в местных администрациях. Осуществление продажи права аренды земельного участка ведется посредством организации торгов в форме аукционов или конкурса, о которых потенциальные участники должны быть уведомлены заранее. Организация торгов проводится с соблюдением положений "Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", в соответствии с ними назначается аукционная комиссия, в которую входят представители арендодателя, представители от местного Совета, представитель от администрации.
Перед проведением аукционов по продаже прав аренды земельных участков должно быть принято соответствующее постановление местного Совета депутатов на основании предложений комиссии по обеспечению подготовки земельных участков с целью их предоставления под жилищное строительство на территории муниципального образования, создаваемой при администрации города. В её состав входят представители администрации, представители Совета депутатов и представитель от Комитета по управлению имуществом. В качестве продавца права аренды земельного участка, предназначенного для жилищного строительства или иных целей, выступает местный Комитет по управлению имуществом. Перед проведением продажи права аренды земельных участков районный Комитет по архитектуре готовит проекты границ земельных участков с целью их предоставления под жилищное или иное строительство на основании утвержденной градостроительной, планировочной документации. Он же ведет и контролирует получение технических условий для подключения объектов инженерным сетям. Комитет по управлению имуществом проводит формирование земельных участков, предназначенных для выставления на торги по продаже права аренды земельного участка, заводит на них землеустроительные дела, определяет рыночную стоимость права аренды и непосредственно организует сами аукционы. Все расходы по подготовке градостроительной, другой планировочной документации, затраты на физическое формирование земельных участков, получению технических условий, оплату за изготовление землеустроительных дел и проведение государственного кадастрового учета земельных участков, на которые будет проведена продажа права аренды, возлагаются на местный бюджет с последующим их полным возмещением от победителей аукционов. Таким образом, местные бюджеты не несут никаких затрат, а прибыль от реализации прав на аренду земли существенно пополняет их.
Процесс переуступки прав аренды земельного участка может идти по двум направлениям, каждое из которых имеет свои особенности в отношении размеров налогообложения. Новый арендатор может погасить задолженность предыдущего арендатора непосредственно арендодателю, выплатить ему сумму за предыдущего арендатора. Эта сумма включается в расходы как погашение данной задолженности и для целей налогообложения прибыли не учитывается. В другом случае при переуступке права на сумму непогашенной задолженности увеличивается стоимость, которая в полном объеме уплачивается предыдущему арендатору, тогда расходы на приобретение права могут быть признаны в полном объеме. Каждый арендатор должен это учесть и выбрать вариант оплаты, который будет для него оптимален.
Документы для переуступки прав аренды подаются в комитет по земельным ресурсам местной администрации. Требуются в обязательном порядке: заявление по образцу, копия паспорта (для физических лиц), копии уставных документов и выписка из ЕГРП (для юридических лиц), нотариально заверенная копия свидетельства о внесении записи в ЕГРП, копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, справка о кодах общероссийских классификаторов (ОКПО, ОКОНХ), заверенная печатью организации копия (для юридических лиц), решения сторон о сделке с правом аренды, зарегистрированный договор аренды земельного участка (подлинник возвращаются заявителю) и его копия, кадастровый план земельного участка, свидетельство о государственной регистрации права на собственность (нотариально заверенная копия), план земельного участка М 1:500.
После сдачи и рассмотрения документов в местной администрации оформляется новый договор и завершается переуступка права аренды земельного участка.
Ст. 22 ЗК РФ разрешает арендатору передавать целиком свое право аренды третьему лицу (перенаем) без согласия, но с уведомлением об этом собственника, если только договором аренды не было предусмотрено иное. При этом первый арендатор полностью порывает свои отношения с арендодателем. Если арендованный участок принадлежит государству или муниципальному образованию, то арендатор вправе передать его третьему лицу (и самому выйти из договора с собственником) только в том случае, если он сам арендовал его на срок свыше пяти лет.
При субаренде землю в аренду сдает не собственник, а ее арендатор — по общему правилу с разрешения собственника. При этом возникают трехуровневые отношения между собственником земли , ее арендатором и субарендатором. Договор субаренды не может распространяться на время, выходящее за пределы договора аренды .
|
