|
Застройщик не может назначить УК, но чтобы сдать дом в эксплуатацию он должен передать её УК или другому управленцу, который за определенную "благодарность" закроет глаза на недоделки. Поэтому обычно застройщик при подписании у жильцов акта выполненных работ подсовывает и бумажку о выборе УК,и жильцы не глядя подписывают. Это обычная практика.Оформляется это заочным голосованием. Уволить управляющую компанию, которая вас не устраивает, сложно, но возможно. Для этого придется изучить законодательство, пробудить в жильцах чувство собственничества и скрупулезно оформить все необходимые документы. Гарантировать победу нельзя, но попытаться стоит.
Принципиально важно правильно провести общее собрание собственников, на котором предполагается принять решение о выборе новой УК. Ведь если в ходе подготовки и проведения собрания будет допущено хоть малейшее отступление от закона, это станет поводом для старой УК, чтобы опротестовать выбор новой.
Оповещать собственников о готовящемся собрании нужно лично – каждому под роспись вручается уведомление. Можно послать заказным письмом по почте – тоже с уведомлением о получении. В письме указывается, кто именно инициирует собрание, когда оно состоится (не раньше, чем через десять дней с момента получения этих приглашений), а также в какой форме будет проводиться собрание (очной или заочной) и какова его повестка. Менять повестку уже нельзя.
Если собрание заочное, то в нем должны принять участие все без исключения собственники помещений в доме. Для очного достаточно присутствия половины голосов всего дома. Тут есть нюанс, который часто упускают жильцы: голоса считаются не по числу проживающих и не по количеству собственников в доме, а по количеству квадратных метров. Например, в 60-метровой квартире – 60 голосов. И если она принадлежит трём собственникам, то у каждого из них по 20 голосов.
За принятие решения должно проголосовать больше половины голосов. Причем нужно сначала проголосовать за отказ от услуг старой УК, а только вторым вопросом – за наем новой. Еще один важный момент касается способа управления многоквартирным домом (МКД). Их Жилищный кодекс предусматривает три: непосредственное управление, ТСЖ и управляющая компания.
Собственники могут выбрать способ управления ТСЖ и нанять управляющую компанию для выполнения услуг по управлению. А могут предпочесть сразу третий способ, не создавая ТСЖ. Если на собрании не планируется менять способ, то разницы в проведении собрания для двух этих случаев нет. А вот если ТСЖ в доме не было и собственники решили его создать и нанять УК или, наоборот, отказаться от второго способа управления в пользу третьего, то разница существенная. Потому что сначала на собрании нужно принять решение об изменении способа управления и создать или, напротив, ликвидировать товарищество. Причем создание его регулируется Жилищным кодексом, а ликвидация – Гражданским. Многие важные детали процесса в них не прописаны, а значит, решения легко оспорить в суде. Подробно описывать эти операции здесь не стоит, но не упомянуть об этом нельзя.
При выборе подходящей компании из существующих на рынке можно навести справки в управлении жилищно-коммунального хозяйства вашего города, в профессиональных ассоциациях управляющих компаний. Но надежнее всего рекомендации жильцов тех домов, которые она обслуживает. Лучше всего предложить собственникам на выбор несколько УК, чтобы они могли сравнить расценки и качество работы этих предприятий и выбрать оптимальный вариант.
Представители новой (новых) УК должны на собрании рассказать собственникам о себе. Желательно, чтобы жильцы получили материалы о претендентах за несколько дней до проведения собрания. Тогда они смогут самостоятельно разузнать о фирмах.
Самих неугодных управленцев приглашать на собрание не обязательно. Но уведомить их о готовящейся смене власти придется. Если собственники хотят дождаться истечения срока договора с ней и только после этого нанять новую УК, то провести собрание нужно за несколько месяцев до окончания срока. Протокол собрания отдают обеим УК, причем старая должна передать новой дела за 30 дней до истечения своего договора.
Собственники могут и не дожидаться, когда срок его действия закончится и сменить компанию раньше. Но тогда они должны обосновать свое решение: УК не устраивает их потому, что не выполняет условий договора. Например, плохо заботится о состоянии дома или несвоевременно перечисляет собираемую квартплату поставщикам коммунальных ресурсов. Эти факты должны быть зафиксированы в контрольных органах – например, в Государственной жилищной инспекции или прокуратуре. Старой УК сообщают о том, что собираются с ней расстаться по таким-то причинам. Главное, чтобы смена не совпала с сезоном подготовки к очередной зиме. То есть лучше всего менять управляющих весной, как только закончится отопительный сезон.
Что касается тарифа он устанавливается нормативным правовым документом муниципального образования, в котором вы живете, а вот например тариф за содержание жилья устанавливается как раз на общем собрании собственников. Если УК сфабриковала протокол общего собрания, то нужно обратиться в прокуратуру и суд. В нашем городе Липецке такой прецедент был, жильцы выиграли. Менять без согласия жильцов тариф УК не может.
|
